Case vacanza o locazione breve? Cosa sono “Le case di Giuly”?
Le nostre case nascono nel 2020, l’anno in cui la pandemia ha messo un freno potente ai sogni di tutti.
La nostra forza per resistere è stata avere il possesso dei nostri immobili e lavorare per noi stessi. Siamo partiti con 4 case di cui tre a locazione breve e una casa vacanza, siamo arrivati al 2022 con due case a locazione breve nel lido di Tarquinia. Progetti ridimensionati ma sicuramente più sostenibili in termini sia monetari che di forza lavoro mentale e fisica.
Ho pensato di spiegare la differenza tra casa vacanza e locazione turistica breve perché può tornare utile a quanti vorrebbero locare un loro immobile, ma anche per capire che tipo di strutture offriamo noi.
Vediamo se sia possibile prescindere dai portali turistici più famosi, se si possa lavorare senza partita IVA, Quali servizi si possano offrire e quali no, quali adempienze burocratiche siano obbligatorie. Proviamo a dare una struttura a tutti questi punti nella maniera più semplice ed esaustiva possibile.
Definizione di Locazione breve
La locazione breve, anche definita Locazione turistica, rappresenta un esercizio del diritto di proprietà privata. Il codice civile (articolo 1571 e seguenti) stabilisce che il proprietario, a fronte di un corrispettivo in denaro, possa concedere il godimento dell’immobile o di parte di esso per una durata non superiore a 30 giorni.
Non sono previste le prestazioni di servizi accessori, come ad esempio la colazione, né la somministrazione di alimenti. Questi ultimi sono infatti da erogare con specifici permessi riservati ad attività di tipo imprenditoriale e professionale, che comportano l’obbligo dell’apertura della Partita Iva.
Nella locazione breve rientrano come servizi erogabili:
• la fornitura di biancheria e asciugamani al check in
• lo svolgimento della pulizia al check out
La locazione turistica può essere svolta tutto l’anno e non può essere impedita o condizionata dal Condominio in cui è ubicato l’appartamento, in quanto non si può comprimere il diritto di proprietà relativo all’appartamento.
Altre fonti normative da consultare sono l’articolo 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), la legge 431/1998 e il d.l. 50/2017.
Definizione di Casa Vacanza
Le Case Vacanza sono a tutti gli effetti delle strutture turistico ricettive extra-alberghiere.
Possono essere gestite:
- In forma imprenditoriale prevedendo l’apertura della partita Iva e l’iscrizione al Registro Imprese
- In forma non imprenditoriale. Formula questa riservata solamente al proprietario dell’immobile.
- Quando ci troviamo ad assumere la figura di gestore di un immobile non di nostra proprietà, parliamo di “attività di impresa”.
Differenze tra gestione imprenditoriale e non imprenditoriale di una casa vacanza
La frequenza di apertura di una struttura recettiva in forma imprenditoriale da una gestita in forma non imprenditoriale cambia.
- Nella forma imprenditoriale non si hanno limiti temporali,
- Nella forma non imprenditoriale, come accade per la locazione breve, il soggiorno non può superare i trenta giorni consecutivi.
Anche gli adempimenti da osservare per l’apertura di una casa vacanze, cambiano nelle due forme.
Visto che parliamo di strutture ricettive aperte al pubblico dovranno garantire:
- la presenza di estintore
- cassetta di pronto soccorso. La cassetta dovrà essere adeguata al numero di persone che la casa può ospitare.
Ogni struttura terrà fede alle conformità richieste dal proprio comune di appartenenza in materia edilizia ed igienico sanitaria. Devono essere regolarmente accatastate come abitazioni civili, avere una superficie minima utile non inferiore a 8 mq per ciascun posto letto.
In caso di appartamenti monolocale adibiti a case vacanza, la superficie minima è di 28 mq per una sola persona e 38 mq per due persone.
Deve essere garantita la fornitura di energia elettrica, acqua fredda e calda, e riscaldamento nella stagione invernale. Inoltre, il proprietario o gestore deve provvedere alla manutenzione dell’immobile e degli arredi e alla pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente.
A differenza di quanto accade con la locazione turistica, non è possibile avviare l’attività di casa vacanze solo per una porzione di un appartamento, come per esempio un piano di una villetta o una stanza con bagno privato.
La SCIA è necessaria per la casa vacanza? E per la locazione breve?
Per iniziare un’attività di Casa Vacanza, così come per cessarla, sospenderla per un periodo, cambiarle gestione, titolarietà, insomma per ogni adempimento burocratico che riguarda la casa vacanza si richiede l’invio di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al SUAP.
La prima volta che mi sono trovata a leggere questi acronimi ho subito pensato che la cosa sarebbe stata troppo complicata e tecnica.
Facciamo chiarezza.
Il SUAP è lo “Sportello Unico delle Attività Produttive”, ogni Comune ne ha uno. Bisogna andare allo sportello SUAP del comune dove la struttura risiede. Con la SCIA l’imprenditore o il soggetto titolare attestano di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente.
Ogni Comune prevede requisiti diversi per queste autorizzazioni per cui contattare preventivamente gli uffici comunali del SUAP può risultare fondamentale per non incorrere in errori nello svolgere gli adempimenti per l’apertura di una casa vacanza.
L’attività di gestione di un appartamento, con la formula della locazione turistica, non è soggetta alla presentazione di SCIA.
Potrebbero essere necessari altri adempimenti locali, ma le disposizioni possono cambiare in base alle informazioni reperibili presso i SUAP dei Comuni stessi.
Compilazione del Radar per le rilevazioni statistiche
Quando si registra una struttura al Suap come casa vacanza o come locazione breve si otterranno anche gli accessi a due portali: il radar e la questura.
- Il radar serve per monitorare i flussi turistici. Tenendo la tracciabilità di arrivi e partenze, che vengono comunicati tramite specifici portali online messi a disposizione dai comuni stessi. Si collabora in questo modo con le regioni o le città metropolitane ai rilevamenti statistici dell’Istat. La mancata comunicazione dei flussi turistici può comportare la sanzione amministrativa. C’è una sottile differenza per quanto riguarda le locazioni brevi, visto che ogni regione decide diversamente in materia. Nel nostro specifico caso (Tarquinia, provincia di Viterbo) mandiamo sia comunicazione al centro radar che alla questura. Vediamo proprio questo aspetto.
- Casa Vacanze o Locazione Breve, la comunicazione alla Questura è obbligatoria. Con il Decreto Legislativo del 7/1/2013 del Ministero dell’Interno è stata resa obbligatoria la trasmissione delle generalità degli ospiti che alloggiano in una struttura ricettiva, sia essa Casa Vacanze o Locazione Breve.
Recandosi presso la Questura o il Commissariato di Polizia competente territorialmente si potrà richiedere il rilascio delle credenziali. Una volta ottenute basterà collegarsi con esse al portale Alloggiati Web. Su questo portale, registreremo i dati dei soggetti alloggiati nella nostra struttura, entro e non oltre le 24 ore successive al loro arrivo. Per i successivi cinque anni si conserveranno le ricevute trasmesse.
Comunicazione dei prezzi
Obbligatorio è anche esporre i prezzi all’interno della casa vacanza, indicando il prezzo minimo ed il prezzo massimo per ogni pernottamento. Il comune rilascia dei moduli di dichiarazioni prestampati in cui apporre le tariffe correnti.
Le case vacanze di nuova apertura devono comunicare i prezzi alla Regione prima dell’apertura al pubblico.
Per chi decide di fare locazione breve, invece, non c’è alcuna esigenza di comunicare i prezzi.
La tassa di soggiorno per casa vacanze e locazioni brevi
Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1° giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di chi gestisce una Casa Vacanze o Locazione Breve del proprio appartamento.
Prima di cominciare, informati presso l’ufficio competente del tuo Comune circa l’eventuale esistenza di una tassa di soggiorno e ricorda: se l’immobile in affitto è situato in una delle 1.020 località italiane dove la tassa è in vigore, il mancato versamento dell’imposta di soggiorno è un reato penale, come la mancata comunicazione alla questura.
Casa Vacanze o Locazione Breve: serve il contratto?
Per le Case Vacanza non è obbligatorio il contratto di locazione, in quanto struttura ricettiva esercita la propria attività e non necessita di alcun contratto.
Nella locazione breve, invece, il rapporto tra gestore e ospite è regolato da un contratto di locazione breve redatto in forma scritta. Questo contratto è tra persone fisiche, deve riportare l’importo lordo e, se inferiore ai 30 giorni, non deve essere registrato.
Ribadiamo, qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro.
Mentre, se la durata della locazione ha una durata superiore il contratto di affitto deve essere registrato all’agenzia delle entrate.
Conclusione
Le nostre case al lido di Tarquinia sono due strutture registrate come locazioni brevi. Sono regolarmente registrate al Suap del comune di Tarquinia, in comunicazione con la questura di Viterbo e con il radar della zona metropolitana della città di Viterbo.
I nostri ospiti sottoscrivono un contratto di locazione breve redatto in forma scritta, ci forniscono i loro documenti che provvediamo a registrare al radar e alla questura, rilasciamo loro regolare fattura detraibile.
In quanto locazione breve forniamo la biancheria per la casa, l’intero alloggio pulito e fornito di ogni comodità.
Non possiamo fornire altri servizi, se non la pulizia iniziale e finale, ma sono già tre anni che l’estate lavoriamo sul territorio, in cui ci siamo inseriti in maniera egregia, tessendo rapporti con i principali servizi del paese e del lido. Sappiamo muoverci per trovarvi stabilimenti, aiuti domestici, attività ricreative, suggerirvi locali e farvi sentire a casa.
Al prossimo post
LE CASE DI GIULY